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La normativa de vivienda urbana en Colombia no solo regula aumentos y contratos: también determina los escenarios en los que el propietario puede quedar obligado a indemnizar al inquilino cuando incurre en ciertos incumplimientos.
La Ley 820 de 2003, que aplica exclusivamente a contratos de arrendamiento de vivienda urbana, contempla situaciones en las que la terminación unilateral del contrato, la mala fe o la afectación de la habitabilidad generan responsabilidad económica para el arrendador.
Muchos inquilinos desconocen que, cuando el dueño rompe las reglas -ya sea por presionar un desalojo sin el procedimiento legal, por no cumplir el mantenimiento que le corresponde o por invocar una causal falsa para recuperar el inmueble-, pueden reclamar compensaciones económicas, devolución de valores cobrados indebidamente o reparación de daños.
¿En qué casos el propietario debe indemnizar al inquilino?
La Ley 820 establece varios supuestos en los que el arrendador puede quedar obligado a pagar perjuicios. Entre los más relevantes están:
- Terminación del contrato sin cumplir los requisitos legales (artículo 22). Si el propietario da por terminado el contrato sin respetar el preaviso legal, sin que exista causal válida o sin seguir el procedimiento, el inquilino tiene derecho a reclamar indemnización.
- Invocar la causal de ocupación del inmueble y no cumplirla. Cuando el dueño afirma necesitar la vivienda para habitarla él mismo o un familiar —y por esa causal exige la entrega—, pero luego no se materializa ese uso, debe pagar una indemnización equivalente a tres meses de arriendo, tal como lo permite exigir la jurisprudencia colombiana.
- Acciones de presión o desalojo irregular. Cambiar cerraduras, retirar pertenencias o insistir en la entrega del inmueble sin orden judicial puede constituir un incumplimiento grave que habilita al inquilino a solicitar reparación del daño causado.
- Afectar la habitabilidad por omisión del mantenimiento. Cuando el propietario no realiza reparaciones obligatorias y la vivienda presenta problemas que impiden su uso normal, el arrendador debe asumir los perjuicios ocasionados.
En todos los casos, la responsabilidad depende del cumplimiento de los requisitos legales y de la prueba del daño sufrido por el arrendatario.
Qué puede reclamar el inquilino cuando el propietario incumple
Dependiendo del caso, el arrendatario puede exigir:
- Pago de daños y perjuicios derivados de la terminación indebida, de un desalojo irregular o de la afectación del uso del inmueble.
- Indemnización de tres meses de canon, cuando el propietario invoca la causal de ocupación y no cumple con habitar el inmueble.
- Devolución de valores cobrados indebidamente, como aumentos no autorizados o cobros que no estaban pactados en el contrato.
- Reparación o adecuación del inmueble, si la falta de mantenimiento del arrendador afecta la habitabilidad.
La ley ampara al inquilino cuando el daño proviene de incumplimiento, negligencia o mala fe por parte del propietario.
Cómo puede el inquilino reclamar la indemnización
Para iniciar el proceso de reclamación, el inquilino debe:
- Reunir pruebas: fotografías, comunicaciones, recibos de servicios, registros de daños o evidencia del desalojo irregular.
- Enviar un requerimiento formal por escrito al propietario, dejando constancia de la reclamación.
- Acudir a la autoridad competente, como la Superintendencia de Notariado y Registro, casas de justicia o un juez civil municipal, dependiendo del tipo de incumplimiento.
- Solicitar medidas de protección, si el arrendador ejerce presión indebida para la entrega del inmueble.
Estos mecanismos permiten que el arrendatario haga valer sus derechos y obtenga la indemnización prevista en la ley.
