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En España, el debate sobre la Ley de Alquileres ha puesto sobre la mesa un escenario legal que preocupa a muchos propietarios: la posibilidad de perder su vivienda por el principio de "usucapión".
Este mecanismo, regulado en el artículo 1940 del Código Civil, permite que una persona que ha ocupado un bien durante un tiempo determinado y bajo ciertas condiciones pueda reclamar la propiedad del mismo, incluso si no es el dueño original.
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Aunque se trata de una figura jurídica antigua, no son tantas las personas que conocen su alcance ni las condiciones que deben cumplirse para que sea aplicable.
Cómo funciona el mecanismo que puede darle la posesión de una vivienda al inquilino
La usucapión es un modo de adquirir la propiedad mediante la posesión continuada de un bien durante un período largo, con buena fe y sin interrupciones. En el caso de los inmuebles, el plazo puede ser de 10 años si hay buena fe y título, o 30 años si no se cumplen esos requisitos.
Esto significa que, si un inquilino o poseedor permanece en una vivienda sin oposición durante ese tiempo, y cumple con las condiciones, podría iniciar un proceso para convertirse en el nuevo propietario.
Este procedimiento se tramita vía judicial, y si el juez lo aprueba, la propiedad puede inscribirse a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Cuándo puede aplicarse este mecanismo legal
La clave está en que el propietario no haya ejercido acciones legales para recuperar la vivienda ni haya mostrado oposición durante el tiempo que el inquilino ha estado en posesión.
En estos casos, se considera que el poseedor ha actuado con animus domini (como dueño) y, por tanto, puede consolidar su derecho.
Este escenario no es común, pero ha ocurrido en situaciones donde hay herencias no reclamadas, viviendas abandonadas o alquileres verbales que se extienden por décadas sin contratos actualizados ni seguimiento legal.
La jurisprudencia española ha reconocido casos de usucapión incluso cuando las únicas pruebas presentadas han sido recibos de suministros o declaraciones de testigos.
Cómo evitar que un inquilino reclame la propiedad
Para los propietarios, la forma de evitar este riesgo es actuar de forma proactiva. Renovar contratos de alquiler, exigir pagos bancarizados y mantener registros de comunicación son medidas clave.
Además, si un inquilino permanece en el inmueble tras finalizar el contrato, es esencial iniciar los procedimientos de desahucio o reclamación de la vivienda sin demoras.
Otro punto fundamental es la inscripción registral. Aunque no es obligatoria, registrar la propiedad en el Registro permite mayor protección legal frente a terceros. En definitiva, el abandono legal o la pasividad del propietario puede abrir la puerta a que otro adquiera el inmueble por usucapión.
