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Millones de inquilinos afrontan en 2026 un momento crítico para sus economías domésticas. La renovación de contratos firmados hace cinco años abre la puerta a subidas del alquiler que pueden alcanzar el 3% según el IPC o el 2,29% según el índice IRAV. Sin embargo, la normativa establece condiciones muy precisas sobre cuándo y cómo pueden aplicarse estos incrementos.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) marca reglas claras que protegen tanto a propietarios como a inquilinos. No todos los arrendadores pueden modificar la renta de forma libre ni en cualquier momento del año. El desconocimiento de estas normas genera conflictos que podrían evitarse con información precisa sobre los derechos y obligaciones de ambas partes.
En qué mes pueden subirte el alquiler
La subida del alquiler solo puede aplicarse una vez al año y únicamente en el mes que corresponda a la renovación anual del contrato. Si firmaste el contrato el 15 de marzo, la actualización solo podrá realizarse cada 15 de marzo. Esta regla no admite excepciones: un propietario no puede modificar la renta en julio si el contrato se renueva en septiembre.
Además, el casero debe notificar el incremento con al menos 30 días de antelación a la fecha de renovación. Si llega tarde con la notificación, el aumento solo se aplicará al mes siguiente. Por ejemplo, si el contrato se renueva el 1 de septiembre y el propietario avisa el 10 de agosto, la nueva renta no entrará en vigor hasta octubre. Esta exigencia de preaviso por escrito protege al inquilino de cambios sorpresivos que afecten su presupuesto mensual.
¿Qué condiciones debe cumplir la subida?
Para que la actualización de la renta sea válida, debe existir una cláusula de revisión anual incluida expresamente en el contrato de alquiler. Si el documento no contempla esta posibilidad, el propietario no puede aplicar ningún incremento durante la vigencia del acuerdo. La LAU es clara al respecto: sin pacto previo, la renta permanece congelada.
El segundo requisito fundamental es respetar el índice legal vigente. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se actualizan según el IPC, que en noviembre de 2025 se situó en el 3%. Los contratos posteriores utilizan el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), establecido por el INE, que marca un tope del 2,29% en diciembre de 2024. Si el casero intenta aplicar un porcentaje superior al permitido, el inquilino puede oponerse formalmente y denunciar la situación.
La gran revisión de contratos en 2026
El año 2026 presenta un escenario especialmente complejo. Según el Ministerio de Derechos Sociales, en 2020 se firmaron 568.500 contratos y en 2021 otros 632.300. Tras cumplir los cinco años de duración mínima, estos acuerdos llegan al momento de renovación, afectando a 1,6 millones de personas. Las comunidades más impactadas son Madrid con 145.881 contratos que expiran, Cataluña con 112.728, Andalucía con 85.491 y la Comunidad Valenciana con 62.523.
Las estimaciones oficiales señalan un encarecimiento medio anual de 1735 euros para un hogar con renta mediana. En Baleares, el incremento alcanza los 4615 euros anuales, seguido por la Comunidad Valenciana con 2686 euros, Canarias con 2267 euros y Madrid con 2042 euros. Según datos de Idealista, el precio del alquiler se ha encarecido un 34,3% entre octubre de 2020 y octubre de 2025. Actualmente, el 36,42% de los hogares que viven de alquiler destinan más del 30% de sus ingresos a pagar la renta, situando a más de 2,5 millones de personas en vulnerabilidad financiera.
