En esta noticia
- IVA del 21 % a los alquileres turísticos: qué cambia
- Multas a Airbnb y Booking: hasta 600.000 euros por anuncios ilegales
- Propietarios en alerta: críticas y riesgos para los pequeños arrendadores
- Ejemplos internacionales: Francia, Italia y Canadá marcan el camino
- Próximo debate parlamentario y papel de las comunidades autónomas
España vuelve a colocar la vivienda en el centro del debate político. El Gobierno ha registrado en el Congreso una reforma fiscal que impone un IVA del 21% a los alquileres turísticos de corta estancia -menos de 30 noches- y crea un régimen de multas millonarias contra plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo.
"La vivienda no es un negocio, es un derecho", insisten en el Ministerio de Vivienda, donde consideran la medida una pieza clave para "recuperar pisos para los residentes".
La propuesta llega tras un año de récord turístico y con las Islas Baleares y Canarias rozando el 50% de su parque inmobiliario destinado a visitantes. El Banco de España cifra en 450.000 las viviendas que faltan para satisfacer la demanda residencial, mientras que los precios de alquiler suben dos dígitos. El Ejecutivo socialista afirma que gravar la renta vacacional devolverá parte de esos inmuebles al mercado tradicional.
Sin embargo, los propietarios y las plataformas anuncian resistencia. Airbnb advierte de la pérdida de 400.000 empleos y 30.000 millones de euros si la norma se aprueba. Para los hoteleros, en cambio, el proyecto "nivelará el terreno de juego" y pondrá fin a una competencia que califican de desleal.
IVA del 21 % a los alquileres turísticos: qué cambia
El eje de la reforma es la eliminación de la actual exención de IVA cuando el arrendador no presta servicios propios de hotel. A partir de su aprobación, todo alquiler vacacional de menos de 30 días pasará a tributar al 21%, el tipo general aplicado a los servicios. Según el texto registrado, la reforma modificará el artículo 20 de la Ley del IVA y entrará en vigor el 1 de enero de 2026.
La intención declarada es "recortar la rentabilidad" de los arrendamientos turísticos y redirigirlos al alquiler permanente. Los técnicos de Hacienda recuerdan que la Directiva europea permite este cambio siempre que se trate de "exclusiones adicionales" a la exención inmobiliaria.
En la práctica, el propietario que ahora cobra 100 euros por noche tendrá que repercutir 21 euros más o asumirlos en su margen. En destinos tensionados, los expertos prevén que parte de esa carga se traslade al huésped, encareciendo la estancia y haciendo menos atractiva la fórmula respecto a los hoteles.
Multas a Airbnb y Booking: hasta 600.000 euros por anuncios ilegales
La iniciativa no se limita a subir impuestos. El borrador incluye un régimen sancionador específico contra las plataformas digitales. Publicar anuncios sin licencia o con datos falsos será una infracción "muy grave" castigada con multas de 100.000 euros a 600.000 euros, según el texto del PSOE.
El Gobierno justifica la severidad por la "reiterada pasividad" de algunas empresas a la hora de retirar alojamientos ilegales. "La ley no es una amenaza, es una herramienta para proteger a quienes trabajan y viven en estas ciudades", subrayan en Vivienda.
Para reforzar la vigilancia, la Agencia Tributaria cruzará los censos autonómicos y la información que reciben de DAC 7 sobre operaciones en plataformas digitales.
Las comunidades autónomas también podrán cerrar pisos turísticos que carezcan de permiso y sancionar a los dueños con hasta 30.000 euros. El ministro de Consumo, Pablo Bustinduy, ya pidió a los gobiernos regionales que usen sus competencias para inspeccionar y clausurar los alojamientos no registrados.
Propietarios en alerta: críticas y riesgos para los pequeños arrendadores
Las asociaciones de anfitriones consideran la subida de IVA una "tormenta perfecta". "El único objetivo es poner el turismo en manos de las grandes cadenas hoteleras", protesta Javier Peñate, asesor legal de propietarios en Canarias. Sostiene que la medida "destruirá" la economía de miles de familias que dependen de esta fuente de ingresos.
Los defensores del alquiler vacacional alegan que el 21% hundirá hasta un tercio la rentabilidad neta y forzará a muchos a vender. También temen que los trámites adicionales -número de licencia, registro estatal y obligaciones de información- compliquen la actividad para los pequeños.
Airbnb, apoyada en un estudio de Oxford Economics, calcula que las restricciones pondrán en peligro 400.000 empleos ligados al turismo colaborativo.
No obstante, economistas críticos recuerdan que buena parte de los anuncios están en manos de inversores con varias propiedades. El Instituto Nacional de Estadística apunta que el 15% de los anfitriones gestiona al menos cuatro viviendas, lo que refuerza la tesis del Gobierno: frenar la especulación y liberar oferta para residentes.
Ejemplos internacionales: Francia, Italia y Canadá marcan el camino
España no es pionera. París grava con un 20% el alquiler turístico y limita a 120 días al año la residencia principal. En Berlín, arrendar por temporadas cortas sin permiso municipal puede costar 500.000 euros de multa.
Ciudades canadienses como Vancouver o Toronto exigen licencias específicas y aplican tasas que llegan al 18%. Estas políticas han reducido la oferta turística entre un 15% y un 30%, según datos de los ayuntamientos.
En Estados Unidos, la tendencia va en la misma línea: Nueva York ha prohibido los alojamientos sin licencia, mientras San Francisco y Los Ángeles endurecen sus registros. Para el Ministerio de Vivienda, estas experiencias prueban que el elevado IVA y el control administrativo son "herramientas eficaces" para devolver pisos al mercado habitual.
El sector hotelero español aplaude el nuevo marco. "Por fin se equiparan las condiciones de competencia", celebra una fuente de Exceltur. La patronal asegura que, tras años de quejas, la reforma "da oxígeno" a los hoteles tradicionales y acaba con la ventaja impositiva de los pisos turísticos.
Próximo debate parlamentario y papel de las comunidades autónomas
La proposición de ley inicia ahora su trámite en el Congreso con un calendario ajustado: el Ejecutivo quiere que la subida de IVA quede fijada en los Presupuestos de 2026. El bloque de investidura -PSOE, Sumar y aliados- dispone de mayoría suficiente, pero ERC y Bildu piden un modelo "más flexible" para zonas rurales.
Las comunidades autónomas serán clave. Andalucía ya tramita una Ley de Turismo Sostenible que contempla sanciones de 600.000 euros y controles con Big Data. Barcelona, por su parte, prohibirá los alquileres turísticos de corta duración a partir de 2028. Baleares y Galicia han recibido listados del Ministerio con miles de anuncios ilegales para actuar.
Si la norma prospera, los primeros efectos podrían verse a mediados de 2026. El Gobierno confía en que la combinación de IVA alto, multas disuasorias y control autonómico reduzca la presión turística en las zonas más tensionadas y devuelva al menos 70.000 viviendas al mercado residencial durante la próxima legislatura.
