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La compraventa de viviendas alquiladas en España genera inquietudes tanto en arrendadores como en arrendatarios. Una de las interrogantes más comunes es qué sucede con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de propietario y, especialmente, en qué circunstancias el nuevo dueño está obligado o no a indemnizar al inquilino.
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ofrece la respuesta, regulando la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y estableciendo límites precisos.
Ley de Alquileres: aspectos que incluye y regula
Según esta normativa, al realizarse la venta de una vivienda arrendada, el comprador asume automáticamente el rol de nuevo arrendador y está obligado a respetar el contrato vigente.
Esto implica que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si se trataba de una persona jurídica, el arrendatario conserva su derecho a permanecer en la vivienda bajo las mismas condiciones acordadas, sin que exista la obligación de indemnizarle.
Ley de Alquileres | Indemnización a inquilinos por incumplimiento de normativa por parte de propietarios
La situación se modifica cuando el contrato firmado establece una duración que excede los plazos mínimos estipulados. En este contexto, el nuevo propietario está obligado a mantener el alquiler únicamente hasta completar los cinco o siete años requeridos.
Si el contrato se extiende más allá de este periodo, el arrendatario podría ver extinguido su derecho antes del plazo acordado; sin embargo, la responsabilidad de indemnizarle recaerá en el vendedor de la vivienda, no en el comprador.
La indemnización prevista por la LAU corresponde a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato se firmó por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda se vende en el año ocho, quedarían dos años de alquiler que exceden los cinco años protegidos.
En tal caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación. Sin embargo, la ley también contempla situaciones en las que arrendador e inquilino acuerdan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento.
Si existe tal acuerdo, el nuevo propietario solo debe respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido este plazo, no existe obligación alguna de indemnizar al arrendatario.
Esto implica que el comprador no está obligado a pagar una compensación económica. La carga de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y solo en el caso de que la duración del contrato supere los plazos mínimos establecidos por la ley.
El equilibrio que establece el artículo 14 de la LAU es claro: el nuevo propietario no tiene la obligación de indemnizar al inquilino en ningún caso y únicamente el anterior dueño deberá hacerlo si el contrato excede los cinco o siete años legales.
