Fuerte movimiento en el mercado inmobiliario español. Neinor Homes logró la aprobación de la junta general extraordinaria de accionistas para avanzar en la OPAsobre Aedas Homes, operación que involucra 1070 millones de euros.
Paralelamente, a primera hora de hoy, la promotora inmobiliaria anunció la ampliación de su bono verde de 325 millones con la captación de 100 millones. Estos fondos netos se destinarán a fines corporativos generales, incluyendo la financiación parcial de la oferta pública de adquisición voluntaria sobre la todavía promotora rival.
La luz verde que Neinor Homes recibió de sus accionistas para hacerse con la totalidad de su competidora, representa una de las mayores compras del mercado residencial de los últimos años, lo que convierte este lunes como un día que quedará marcado en rojo en el negocio inmobiliario local. El respaldo del fondo estadounidense Castlelake, dueño del 79% de Aedas, fue clave en el éxito de la propuesta que la sociedad sometió a la junta de accionistas.
La aprobación se produjo tras lograr en septiembre pasado las autorizaciones regulatorias de la Junta de Inversiones Extranjeras (FDI) y de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC).
Así las cosas, y mientras Neinor Homes espera para el cierre de la operación la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), reiteró su previsión de completar la transacción durante el cuarto trimestre de este ejercicio.
Con todo, el mercado continuo ya dictaminó su aprobación con un incremento de la acción de Neinor Homes del 1,77% a las 15:15 horas mientras que la de Aedas Homes sube un tímido 0,24%.
Por su parte, Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes declaró la satisfacción de la compañía de contar con el respaldo de los accionistas en una operación transformacional como la oferta pública de adquisición voluntaria sobre el 100% de Aedas Homes.
"No obstante, es fundamental que sigamos cumpliendo y ejecutando con excelencia en el ámbito operativo". "Entramos", subrayó, "en el periodo más intenso del año con las entregas de viviendas a nuestros clientes y aprovechamos la ocasión para reiterar nuestra confianza en el cumplimiento de los objetivos establecidos para 2025".
Si nos detenemos en las declaraciones efectuadas por Jordi Argemí, consejero delegado adjunto y CFO de la promotora, este paso puede abrir camino a nuevas operaciones. Argemí, tras reconocer que a pesar del liderazgo Neinor Homes, "el sector sigue estando muy fragmentado, lo que nos brinda oportunidades muy atractivas para seguir creciendo bajo nuestra estrategia de eficiencia en capital en los próximos años".
En concreto, gracias a la OPA, Neinor sumará una cartera de unas 20.200 viviendas, la mitad de ellas situadas en Madrid. De ese total, 13.809 viviendas se encuentran en fase de producción, de las cuales 9049 están en construcción o ya terminadas, y 3700 están pre-vendidas con ingresos futuros estimados en 1700 millones de euros. Así, con la suma de activos de ambas promotoras, la cartera de Neinor alcanzará las 43.200 viviendas.
Ampliación del bono verde
Pocas horas antes de la celebración de la junta de accionistas extraordinaria, la compañía inmobiliaria amplió su bono verde de 325 millones de euros con vencimiento en febrero de 2030, a través de una colocación privada dirigida a inversores institucionales, incrementando su importe en 100 millones adicionales.
Neinor Homes explicó que la nueva emisión se fijó a un precio de 102,75%, lo que representa una rentabilidad implícita de un coste de financiamiento del 4,9%, por debajo de la emisión original, optimizando así el coste de la deuda.
Al tiempo que la empresa aseguró que los fondos netos obtenidos se destinarán a fines corporativos generales, incluyendo la financiación parcial de la OPA voluntaria sobre Aedas Homes, reconoció que la operación permitirá a la compañía invertir fondos adicionales como parte de su estrategia de crecimiento eficiente en capital y su política de remuneración al accionista.
Además, se comprometió a invertir un importe equivalente al 100% de los fondos en Proyectos Verdes Elegibles, según lo definido en su Marco de Financiación Sostenible actualizado en 2024.
Deutsche Bank y Société Générale actuaron como Lead Placement Agents en la transacción. Banco Santander, Citibank y J.P. Morgan han actuado como Placement Agents.
Refinanciación del pasivo
García-Egotxeaga afirmó que tras la emisión del bono verde del año pasado, refinanciamos con éxito nuestra estructura de deuda, "lo que nos permite una mayor flexibilidad financiera y una asignación de capital más eficiente". "Desde entonces", siguió, "cerramos una operación transformacional que refuerza nuestras perspectivas de crecimiento a corto y medio plazo y devolvimos 155 millones de euros a los accionistas".
Así, el CEO destacó que mientras avanzan en la OPA sobre Aedas Homes, "ampliamos ahora nuestro bono existente y seguimos viendo oportunidades muy atractivas en el sólido sector residencial español, y Neinor estará en la mejor posición para aprovecharlas".
Para Argemí, el regreso a los mercados de crédito públicos en noviembre del año pasado fue una decisión altamente estratégica, "que nos proporcionó la flexibilidad necesaria para ejecutar la mayor operación corporativa del sector residencial español en más de una década, operación que ya generó valor para nuestros bonistas".
"Seguimos plenamente comprometidos con mantener una estricta disciplina financiera y una asignación prudente de capital, y reiteramos nuestra confianza en que nuestros indicadores de crédito se normalizarán rápidamente tras la finalización de la operación de Aedas", concluyó el CFO.
Neinor Homes espera que los ingresos totales se sitúen en el rango de entre 600 y 700 millones de euros, con un precio medio de venta (ASP) de entre 375.000 y 400.000 euros por vivienda. En términos de rentabilidad, prevé alcanzar márgenes brutos de aproximadamente el 28%, mientras que, a nivel de Ebitda, la empresa estima que sea de entre 100 y 110 millones.
Entorno positivo
De acuerdo a Neinor Homes, la fuerte demanda de vivienda continuará mientras la oferta siga siendo limitada.
"En los doce meses hasta junio, las transacciones de vivienda aumentaron un 8,5%, lo que demuestra la fortaleza continuada de la demanda residencial en el entorno actual. Por el contrario, el número de viviendas terminadas en el mismo periodo disminuyó un 5,1%", argumentó.
Así pues, la empresa espera una oferta anual cercana a las 100.000 viviendas, "muy por debajo de la formación neta de nuevos hogares, estimada entre 150.000 y 250.000 al año".
Por otra parte, destacó que la caída de los tipos de interés durante el último año redujo los costes hipotecarios para los compradores, mejorando la asequibilidad, especialmente en el segmento medio-alto en el que opera Neinor.
RENTA 4
El banco de inversión español espera que la noticia de la ampliación del bono verde tenga un impacto ligeramente positivo o neutro en la cotización. "Recordemos que el coste de los Bonos Originales implicaron una mejora de 62,5 puntos básicos sobre el coste general de la deuda de Neinor en 2024, toda vez que recibieron una calificación de BB- por parte de Fitch y Standard & Poor's, mientras que la calificación corporativa es B+".
Asimismo recordó que Neinor tiene previsto destinar los fondos netos de la nueva emisión para fines corporativos de carácter general, incluida la financiación de la OPA sobre Aedas Homes.
Por último, Renta 4 reiteró la recomendación de 'sobreponderar' y un precio objetivo de 21,10 euros por acción. Actualmente sus títulos cotizan a 17,20 euros.
