Neinor Homes apunta a campeón nacional del sector inmobiliario. Ayer sacudió el mercado con el anuncio del lanzamiento de una OPA voluntaria de 1070 millones de euros para adquirir el 100% de Aedas Homes, la tercera mayor promotora residencial por volumen de entregas con de 5211 viviendas en 2024. Apenas conocida la noticia, la acción en el Mercado Continuo subió hasta 20 puntos básicos. Hoy la euforia continúa con un incremento del 4,99%.
La apuesta de los inversores se basa, por un lado, en la alta posibilidad de resultar exitosa esta operación, ya que el principal accionista de la empresa opada, Castlelake, titular del 79% del capital de Aedas, suscribió un acuerdo firme e irrevocable para aceptar la OPA por la totalidad de su participación.
Asimismo, los vientos a favor soplan en otras dos direcciones. Ya sea en cuestiones que tienen que ver estrictamente con el negocio de la promoción, como también en el ámbito bursátil, que no sólo ese vendaval empujó los títulos de Neinor hasta superar la resistencia de los 15,30 euros, sino que hoy dejó atrás los máximos históricos fijados en 15,80 euros, al alcanzar los 16,63 euros.
Veamos el nuevo escenario de negocio que se abre con la fusión entre Neinor y Aedas. Así, mientras la empresa resultante entregará en 2026 entre 6000 y 7.000 viviendas, fortaleciendo aún más su posición dominante en el sector. Neinor entregó el año pasado 2397 unidades, mientras que Metrovacesa, uno de los grandes referentes bursátil del mercado inmobiliario, en 2024 dio 1996 llaves de nuevas casas.
En el ranking por detrás de Neinor figura Culmia con 2371 entregas. El listado continúa con Vía Célere, con 2270 unidades, la ya citada Metrovacesa (1996). Con 1760 unidades, Pryconsa cierra el top five .
En concreto, actualmente en España se producen entre 100.000 y 110.000 viviendas al año, por lo que la producción futura de este nuevo actor, una vez se apruebe la compra de Aedas por parte de Neinor, alcanzará en torno al 30% de esa cifra.
En efecto, aunque el mercado español seguirá siendo fragmentado, Neinor se convertirá en el mayor y más diversificado promotor residencial del país, con alcance nacional, diversificación de producto y escala para responder de forma efectiva al déficit estructural de vivienda.
Esta unión, además, consolida a Neinor como la principal plataforma de España, con capacidad para desarrollar un banco de suelo de 43.200 viviendas en los próximos años.
Nuevo atractivo para inversores
Neinor ejecutó con éxito los dos primeros años de su Plan Estratégico 2023-27, superando objetivos clave en sus dos pilares fundamentales: remuneración al accionista y crecimiento eficiente en capital.
En efecto, Neinor fijó un objetivo de 600 millones de euros en remuneración a accionistas hasta 2027, de los cuales ya distribuyó 325 millones, lo implica el 60% del objetivo planteado.
Ahora, y tras la operación con Aedas, Neinor eleva su objetivo de remuneración a aproximadamente 850 millones de euros hasta 2027, un incremento del 44%, lo que implica un aumento del dividendo por acción (DPA) de 7,1 a 9,4 euros, esto es un 30% más. De los 850 millones totales, quedan por distribuir 500 millones en los próximos tres años, manteniendo un LTV (relación préstamo-valor) prudente entre el 20-30%.
Otro pilar de crecimiento está construido sobre el crecimiento eficiente en capital. Neinor previó invertir 1000 millones de euros, con 500 millones procedentes de inversores institucionales a través de su plataforma de gestión de activos con una TIR objetivo superior al 20%. Hasta el momento, la compañía captó 1.200 millones e invirtió cerca de 900 millones, superando con creces sus metas iniciales.
Así, y como resultado de esta operación, la empresa decidió actualizar su objetivo de beneficio neto para el periodo 2023-2027 a 510 millones de euros, lo que implica un incremento del 40% frente al objetivo anterior de 360 millones. En tanto, el beneficio por acción (BPA) se revisa a 5,9 versus los 4,8 programados euros, lo que supone un incremento del 25%. En consecuencia, el ROE previsto se sitúa entre el 15-20%, superando su objetivo anterior del 15%, mientras el ROTE previsto se situará en 20-25%, superando su objetivo del 20%.
Para Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes, "la combinación de dos plataformas de primer nivel llega en un momento clave, aprovechando unas condiciones de mercado óptimas y posicionando a Neinor como la plataforma de referencia para los inversores institucionales (tanto privados como públicos) que buscan exposición a los sólidos fundamentos del sector de la vivienda en España".
El ejecutivo añade que esta transacción no se trata solo de tamaño y escala: "también es altamente generadora de valor, con un crecimiento previsto del beneficio por acción del 25% hasta 2027, lo que subraya el atractivo potencial de creación de valor para nuestros accionistas".
Jordi Argemí, consejero delegado adjunto y CFO, apuntala el argumento de García-Egotxeaga diciendo que es la mejor expresión de creación de valor para el accionista. Argemí, recuerda que adquirieron más de 3.000 millones de euros en activos de alta calidad a precios atractivos en tres operaciones clave: Quabit, Habitat y ahora Aedas. "Esta transacción por sí sola añade 450 millones en potencial de beneficios, está totalmente financiada y genera una TIR superior al 20%", concluye.
¿Y si la CNMV tumba el acuerdo?
La OPA es "una mala noticia" para los accionistas minoritarios de Aedas, de acuerdo a los analistas de Bankinter. Y lo argumentan en el hecho de que el principal accionista de la promotora, el fondo Castlelake, acordó vender a Neinor Homes el 79% del capital a un precio de 24,48 euros por acción, un 10% por debajo del precio de cierre de este lunes, e incluso "inferior a nuestro precio objetivo de 29 euros por acción".
Y prenden la mecha a una bomba que no descarta que termine explotando. Tras aconsejar 'comprar' si el valor cae hasta el nivel de la oferta, no descartan "una probabilidad alta a que la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) rechace la operación".
"Neinor y Castlake pactaron un precio para el 79% del capital y, según la Ley de OPAS, cuando esto ocurre, hay que lanzar una OPA obligatoria dirigida a los minoritarios a un precio equitativo, que en las inmobiliarias suele ser el valor liquidativo (NAV) publicado por la propia compañía", explican, y añaden que, en este caso, ese precio es de 33,90 euros por acción. "Por tanto, siguen, si esto sucede Neinor debería lanzar una OPA para los minoritarios a un precio sensiblemente superior".
