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El sistema previsional está en crisis y va camino al abismo. Empleos registrados en baja y tasa de natalidad en descenso llevan a ecuaciones inviables para sostener el modelo. Mientras tanto, los que pueden, apuestan al ahorro, a inversiones, a comprar bonos o acciones y a armarse fondos de retiro para estar preparados cuando llegue el momento de jubilarse.
Cuando se analizan los principales vehículos de inversión para obtener ingresos suplementarios, los bienes raíces suelen estar entre las primeras opciones elegidas en la Argentina. Esto probablemente se explica, entre otras razones, porque el ladrillo es considerado un producto de inversión seguro para resguardar el capital a largo plazo, más aún en nuestro país que históricamente atravesó situaciones de colapso económico.
Dentro de la cartera de inversiones inmobiliarias, la vivienda es, sin dudas, la más buscada. Desde fines de 2023, cuando se anuló la polémica ley de alquileres 27.551 sancionada en 2020, las reglas de juego de este mercado comenzaron a normalizarse, aumentó el interés de los inversores y, así, paulatinamente, subió la oferta de propiedades disponibles. A su vez, creció la expectativa de que se registre mayor actividad a partir del reciente anuncio de medidas para alentar el uso de los "dólares del colchón", que alivia controles sobre la adquisición de inmuebles de hasta u$s 200.000.
"Cuando el argentino promedio piensa en cómo armarse para su jubilación, no apuesta a inversiones financieras porque la gran mayoría no entiende nada del tema. El argentino medio que tiene capacidad de ahorro, piensa en comprar un departamento y alquilarlo. Esto se hizo así toda la vida, es evidente que está probado y que funciona", destaca Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Con esta misión en mente, la inversión "tiene que ser súper conservadora; la recomendación es invertir en aquello que se comprenda, que no sea muy aventurado. Al tener un departamento para alquilar, se cuenta con la escritura, con la unidad, se conoce al inquilino y, si este no paga, de una u otra manera se lo puede expulsar", puntualiza Tabakman.
Jorge Cruces, CIO de IRSA, holding empresario que desarrolla proyectos y opera inversiones inmobiliarias en todos los mercados del real estate, analiza: "El real estate es una inversión sólida y confiable, ideal para quienes buscan proyectar su retiro con estabilidad. Al ser un activo tangible, protege el capital incluso en contextos económicos volátiles y actúa como resguardo frente a la inflación y devaluaciones, lo que es especialmente valioso en economías como la argentina. Además, permite generar ingresos pasivos constantes a través del alquiler, y ofrece la posibilidad de ingresar en etapas tempranas con financiación escalonada, adaptándose a distintos niveles de capital. Si bien presenta menor liquidez que otros activos financieros y algunos costos asociados, su mayor previsibilidad lo convierten en una opción superior a muchos fondos de retiro, brindando también mayor control y participación activa sobre la inversión".
Consultado por las diferencias entre invertir en el mercado inmobiliario como medio de renta futura y las posibilidades que brindan los seguros de retiro, Sebastián Migliori, jefe de Vida con Capitalización y Retiro de Prevención Retiro, la empresa de Grupo Sancor Seguros, aclara: "Desde nuestra perspectiva, son públicos muy diferentes. Quien invierte en un seguro de retiro es aquella persona que, conociendo las problemáticas actuales de los sistemas previsionales, quiere de alguna manera resguardar su futuro con un ahorro pensado a largo plazo. Quien contrata va armando el fondo de retiro de a poco, para que pueda percibir una renta complementaria al momento del retiro o utilizar el fondo acumulado para cualquier proyecto. Es posible acceder a este seguro con una inversión mensual mínima a partir de los $ 30.000 o u$s 100".
En cambio, agrega, los que invierten en bienes raíces "saben que, desde un primer momento, deben contar con una suma de dinero importante para comenzar esa inversión. Lo conveniente es siempre diversificar inversiones que permitan disminuir riesgos, volatilidad de rendimientos y obtener liquidez en el momento que se necesiten los fondos".
Más allá de esto, este grupo asegurador confía en la seguridad y rentabilidad del desarrollo inmobiliario: desde 2018 cuenta con una división propia enfocada a invertir capitales en tierras y proyectos de real estate. Con más de 20 emprendimientos en marcha en todo el país por u$s 130 millones de inversión, su lanzamiento más reciente es el edificio Ava Aguilar, que encara con la desarrolladora Gamaca, en Colegiales. Ofrecen unidades de 2 a 5 ambientes que entregarán en 2028 y comercializan actualmente a un valor promedio de u$s 3.300/m2, con tickets desde u$s 190.000. También desembarcarán en el Parque de la Innovación, donde se aliaron con HIT.
Karina Longo, gerente de Investigaciones de la consultora inmobiliaria CBRE, destaca los beneficios de contar con "un portafolio óptimamente diversificado, que incluya inmuebles comerciales y logísticos, lo que puede generar ingresos pasivos estables en dólares, ideales para el retiro. Sin embargo, esta no es recomendable como única fuente de ingresos, debido a su baja liquidez y riesgos propios del mercado (como la localización, vacancia y cambios en la macro), pueden afectar su rentabilidad. Una combinación de propiedades comerciales bien ubicadas sumadas a fondos de retiro o inversiones financieras líquidas es en general una estrategia más equilibrada".
Cruces añade: "Antes de definir una estrategia de inversión inmobiliaria orientada al retiro, es importante que el inversor tenga en cuenta algunos aspectos centrales, como el tiempo que está dispuesto a esperar para que la inversión madure, el objetivo que busca (si es generar una renta mensual, apostar a la revalorización del capital o combinar ambas), el nivel de involucramiento que desea tener en la gestión del activo y su necesidad de liquidez o tolerancia al riesgo. A partir de esa evaluación, una estrategia diversificada dentro del real estate suele ser la más recomendable. Combinar propiedades terminadas con otras en desarrollo, apostar a zonas consolidadas e incorporar distintos tipos de inmuebles -residenciales, comerciales o de renta- permite equilibrar riesgos y construir ingresos estables a lo largo del tiempo".
Rentabilidades
Históricamente, quienes apostaban al negocio del real estate de desarrollos desde pozo obtenían una rentabilidad que rondaba entre el 20% y 30% (por la diferencia entre el precio inicial de lanzamiento y el valor de salida al finalizar la obra). Pero, esta ecuación actualmente está en jaque debido a los altos costos de construcción que llevan a la paradoja de que una unidad a estrenar se venda a un precio menor que el de un departamento en desarrollo.
La inmobiliaria Mel comercializa varios proyectos que se encuentran en pozo, ubicados en Belgrano, Núñez, Barrio Norte y Colegiales. En promedio, el precio del metro cuadrado de las unidades está dentro del rango de u$s 2.800 a u$s 3.600 por metro cuadrado, prometiendo entre 15 y 19% de margen.
A su vez, el inversor puede optar por quedarse con la unidad y obtener una renta por alquiler, la cual promedia el 4,5% anual en dólares. "La rentabilidad por alquiler es muy oscilante, según los contextos de la economía argentina, la evolución del dólar y un montón de otras variables macroeconómicas. En promedio, durante los últimos años está entre el 3 y el 6% anual (medido en dólares), aunque décadas atrás hubo momentos en los que llegó al 10% o incluso más", comenta Tabakman. En el otro extremo, en 2020, durante la vigencia de la última modificación de la ley de alquileres, llegó a estar prácticamente en el 2 por ciento.
Ignacio Mel, director de la inmobiliaria que lleva su apellido, aporta: "Hoy en día la renta de vivienda mejoró y rinde entre 4% y 4,5%. Bajó muchísimo la explotación temporaria, aunque la de locales comerciales y oficinas se recuperaron. Pero, lo que más rentabilidad deja en la actualidad son las naves que se alquilan para logística así que eso podría ser un buen activo, aunque son inversiones bastante más grandes".
Germán Gómez Picasso, arquitecto y fundador de la plataforma y consultora especializada Reporte Inmobiliario, afirma: "La rentabilidad de alquileres mejoró bastante. Pero, más allá de eso, lo más importante es que -al no estar más vigente la ley de alquileres (27.551)- el riesgo del negocio bajó muchísimo y la oferta se estabilizó. El propietario puede definir el período del contrato y la forma de actualización. Después de muchos años, el mercado locativo está hoy en el mejor de los mundos".
"Hoy en día la renta de vivienda mejoró y rinde entre 4% y 4,5%. Lo que más rentabilidad deja en la actualidad son las naves que se alquilan para logística", sostiene Ignacio Mel.
Otra forma de obtener ganancias es en el nicho de alquiler temporario, que permite obtener hasta el doble de rentabilidad, aunque decreció en el último año por la merma del turismo receptivo. También mercados relacionados a industrias productivas que registran crecimiento de la actividad intensivo, como la zona de Vaca Muerta (Añelo, Neuquén y alrededores) o las provincias mineras vinculadas al auge del litio, del oro y el potencial del cobre, como las del Oeste y Norte argentino donde van en aumento los proyectos de viviendas de alquiler temporario, hoteles y oficinas.
Perfiles
"En el sector inmobiliario hay inversores de todo tipo y color. Algunos que quieren entrar y salir rápido, otros buscan entrar y salir a los tres años con una ganancia cuando la obra está avanzada, y otros se quedan las unidades. No obstante, los ahorristas que compran para alquilar a largo plazo y tener así su futura jubilación conforman un grupo significativo", describe Tabakman.
Y añade: "La ventaja que tiene el pozo es que lo vas pagando en cuotas mientras se construye la obra lo que lo hace interesante para armarse una cartera. Hoy los proyectos en pozo están un poco caros por los costos de construcción y estimo que se sostendrán durante un año más".
Pero, el real estate tiene un ticket mínimo de inversión que es relativamente alto, no es para cualquiera: "El muy pequeño queda afuera, en el mejor de los casos puede entrar en un pozo y pagarlo mientras se construye", admite Tabakman. Está al alcance de pocos y menciona un ejemplo: el metro cuadrado está u$s 2.500 así que una unidad de 50 m2 costaría u$s 125.000. Si se paga un anticipo de u$s 25.000 y el saldo durante los 36 meses de obra, cada cuota supera los u$s 2.500 en promedio. "La mayoría de los empleados no llegan a cubrir este monto, un comerciante tal vez, pero hay una parte muy importante de la población que no llega a comprar un departamento ni siquiera en pozo", concluye.
Recomendaciones
Los requerimientos que deben cumplir las unidades destinadas a renta van de la mano del futuro inquilino: "Hay que preguntarse en qué lugares de la ciudad de Buenos Aires hay una buena demanda de alquileres y qué tipo de productos busca el inquilino para entender dónde y en qué invertir", apunta Tabakman.
Según datos del último informe del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires elaborado por el portal Zonaprop, la relación alquiler/precio subió levemente en mayo y se ubicó en 5,37% bruto anual, necesitándose 18,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, 11,2% menos de lo requerido un año atrás.
Lugano y Nueva Pompeya se ubican como los mejores barrios para inversores que buscan renta: allí las inversiones rinden 8,5% y 8,1% anual, respectivamente. Paradójicamente, los barrios en los que más se construye, como son Puerto Madero, Palermo y Belgrano, son los menos rentables (arrojan 3,9%, 4,2% y 4,5%, respectivamente).
El precio medio en la ciudad subió 0,4% en mayo y se ubicó en u$s 2.416 por m2. En 2025 acumula un incremento de 3,9%. En los últimos 12 meses el precio ascendió 7,7%, por debajo de la inflación medida en dólares (37%). Actualmente el precio medio en CABA está 12,3% por arriba del mínimo alcanzado en junio de 2023.
Mel recomienda a los inversores: "Siempre es bueno tener una cartera diversificada para poder compensar posibles riesgos, como bajas del mercado. Dentro de una cartera de real estate, es conveniente contar con unidades no muy grandes o lujosas que son muy difíciles de alquilar (si bien una vez que se alquilan la renta es muy buena, pero puede tener vacancia larga). Entonces, lo mejor es poder alternar entre unidades chicas residenciales e inmuebles comerciales no muy grandes, como locales de 70, 100, o 120 m2, que estén bien ubicados, cerca de avenidas".
Para Cruces, las inversiones más rentables "suelen encontrarse en proyectos en etapa inicial, especialmente aquellos ubicados cerca de centros urbanos con fuerte actividad comercial. También surgen oportunidades en desarrollos de usos mixtos en pleno avance y en loteos en zonas de expansión, donde se presentan precios de entrada accesibles y esquemas de financiación flexibles, ideales para quienes buscan comenzar a invertir con un capital más limitado".
Oportunidades
De cara al futuro, el presidente de la CEDU proyecta que "los departamentos usados están baratos y, a mediano plazo, van a subir. Entonces, para un futuro jubilado, comprar ahora es una buena idea. Creo que los precios van a subir entre otras razones porque el costo de reposición está muy alto".
Mel coincide: "Hoy la tendencia del mercado inmobiliario es claramente alcista. En el segmento residencial del usado se observa un comportamiento que tenderá a reducir el gap actual frente a las unidades a estrenar. Hoy esa diferencia es significativa, por lo que ahora puede resultar más conveniente invertir en residencias usadas, que ofrecen mejor relación precio-producto". A medida que el stock de inmuebles usados se vaya absorbiendo, es de esperar que sus precios comiencen a subir: "Eso irá acortando la brecha con las unidades en desarrollo o recientemente terminadas y, cuando esa diferencia se achique, los proyectos nuevos volverán a diferenciarse, permitiendo que el mercado convalide valores más altos. Este proceso debería mejorar progresivamente la rentabilidad para inversores y desarrolladores, ya que se irá generando un contexto más favorable para la valorización de los proyectos en pozo y la recuperación de márgenes", detalla Mel.
Carlos Casto, presidente de Sancor Seguros, confirma que a futuro continuarán invirtiendo en real estate dado que le ven gran potencial a esta actividad: "Seguiremos haciendo lo mismo. Vemos el negocio como una empresa aseguradora, nosotros tenemos un capital que resguardar a futuro y podemos invertirlo en instrumentos de largo plazo, que tienen una rentabilidad medianamente adecuada, sin muchos sobresaltos pero con una visión segura, que es lo que necesitamos como aseguradora. Por eso el real estate calza con tener un instrumento o un vehículo donde invertir nuestra disponibilidad, el capital, con respaldo real, no financiero".
