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En Colombia el debate sobre la llamada "Ley de Alquileres" puso bajo la lupa un mecanismo legal existente: la prescripción adquisitiva (usucapión), que en determinados casos permite a un ocupante convertirse en propietario si cumple los requisitos que fija el Código Civil.
Con el tema de vivienda al centro de la discusión pública, muchos inquilinos preguntan si pueden llegar a titular una casa por usucapión y cuáles son los plazos y pruebas que exige la ley para hacerlo de forma válida ante un juez.
Atención: qué es la usucapión y cuándo aplica para inquilinos
La prescripción adquisitiva permite adquirir el dominio de un inmueble tras poseerlo pacífica, pública y continuamente como dueño por el tiempo que fija la ley. En Colombia existen dos vías: ordinaria (con buena fe y justo título) y extraordinaria (sin justo título ni buena fe), ambas reconocibles sólo por sentencia judicial e inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria.
Para inquilinos u ocupantes, el punto clave es demostrar posesión en calidad de dueño (hechos que revelen señor y dueño: pagar predial, asumir reparaciones, administrar el bien, etc.), no sólo la tenencia por contrato de arriendo.
Requisitos probatorios y límites
Un proceso exitoso exige acreditar: ocupación sin interrupciones, notoriedad (pública), paz y quietud (sin violencia ni litigios) y actos de dueño. El arrendamiento, por sí mismo, no genera usucapión: mientras exista contrato y se reconozca al propietario, la tenencia es precaria y no cuenta como posesión para prescribir.
El reconocimiento judicial es indispensable: un juez declara la adquisición y con esa sentencia se inscribe el derecho en el Registro de Instrumentos Públicos. Pagar impuestos ayuda a probar actos de dueño, pero no basta por sí solo.
Plazos legales para adquirir por usucapión
Estos son los plazos vigentes en Colombia según el Código Civil (modificados por la Ley 791 de 2002):
Ordinaria (10 años): requiere buena fe y justo título.
Extraordinaria (20 años): no exige justo título ni buena fe, pero sí posesión pública, pacífica e ininterrumpida.
Pasos prácticos para iniciar el proceso
- Reunir pruebas de actos de dueño (pagos de predial/servicios, mejoras, testimonios, fotografías, contratos vencidos, etc.).
- Solicitar certificado de tradición y libertad para verificar antecedentes del inmueble.
- Radicar demanda de prescripción adquisitiva ante juez civil competente.
- Una vez exista sentencia favorable, inscribirla en el Registro de Instrumentos Públicos.
