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La derogación de la Ley de Alquileres de 2020 marcó un antes y un después en el mercado inmobiliario argentino, generando un profundo cambio en los precios y normativas que rigen las relaciones entre inquilinos y propietarios.
Sin embargo, muchos no saben que a pesar de haberse eliminado este marco legal específico, tanto inquilinos como propietarios siguen completamente resguardados por el Código Civil y Comercial de la Nación.
El CCyC garantiza los derechos fundamentales de ambas partes en la relación locativa. Pero existe una situación particular que pocos conocen: en algunos casos específicos, aunque el propietario no quiera renovar el contrato, el inquilino podría legalmente permanecer en la vivienda sin cometer ninguna infracción legal.
El inquilino puede quedarse en la vivienda con el contrato terminado: cuándo es legal
Según establece claramente el Código Civil y Comercial, a pesar de que el contrato de alquiler finalice en la fecha estipulada, el inquilino puede continuar ocupando la vivienda de manera completamente legal. Esta situación se produce específicamente cuando el propietario no inicia el correspondiente proceso judicial de desalojo.
Esta disposición legal protege al inquilino de desalojos arbitrarios o informales, estableciendo que solo mediante un procedimiento judicial formal puede obligarse a una persona a abandonar una vivienda que ha estado ocupando legalmente.
Los 4 pasos legales obligatorios para desalojar a un inquilino en Argentina
Para que el inquilino abandone el inmueble al finalizar el contrato, el propietario debe cumplir obligatoriamente una serie de pasos legales específicos establecidos por la legislación argentina:
1. Notificación fehaciente al inquilino
El propietario debe comunicar con antelación suficiente su intención de no renovar el contrato de alquiler. Esta notificación debe realizarse de manera fehaciente, preferiblemente mediante carta documento o telegrama, para que tenga validez legal.
2. Demanda judicial de desalojo
Si el inquilino no desocupa el inmueble voluntariamente después de recibir la notificación, el propietario debe necesariamente iniciar un juicio de desalojo en los tribunales competentes. No existe forma legal de saltear este paso.
3. Orden judicial de desalojo
Solamente con una sentencia judicial favorable, el juez competente puede ordenar formalmente el desalojo del inquilino. Sin esta orden judicial, cualquier intento de desalojo es ilegal.
4. Ejecución policial del desalojo
La policía puede intervenir únicamente con orden judicial específica. Sin esta autorización judicial, las fuerzas de seguridad no pueden participar en ningún procedimiento de desalojo.
¿Qué cambió exactamente con la derogación de la Ley de Alquileres?
La Ley de Alquileres 27.551, que estuvo vigente desde 2020, establecía condiciones muy específicas que ahora ya no rigen:
- Duración mínima obligatoria de tres años para todos los contratos de alquiler de vivienda, sin excepciones.
- Actualizaciones anuales estrictamente reguladas por índices oficiales establecidos por el Banco Central, que limitaban los aumentos.
- Obligaciones específicas para los propietarios en cuanto a expensas, servicios y mantenimiento del inmueble.
Esta normativa se derogó mediante el DNU 70/2023, con el objetivo declarado del Gobierno nacional de desregular completamente el mercado inmobiliario y fomentar una mayor oferta de inmuebles disponibles para alquilar.
