Jaime Garbarsky encabeza uno de los grupos inmobiliarios más grandes del interior del país, Grupo Ecipsa, con presencia en ocho provincias y un crecimiento que, en los últimos años, también se trasladó a mercados externos como Paraguay, Brasil e Israel. Desde Buenos Aires, donde avanza con nuevas entregas de su megaproyecto MilAires, el empresario habló con El Cronista para analizar el momento del sector y el clima que empieza a percibirse después de un ciclo prolongado de inestabilidad.

Durante más de una década, el ladrillo convivió con un escenario adverso: cepos cambiarios, inflación en dólares, saltos de costos y un crédito hipotecario inexistente. Entre 2011 y 2023, las restricciones para acceder al dólar encarecieron las obras, comprimieron rentabilidades y forzaron al mercado a depender casi exclusivamente del ahorro propio. A eso se sumó un deterioro macro sostenido, que desalentó inversiones y dejó al sector funcionando en piloto automático, con proyectos ralentizados y demanda contenida.

“Durante las últimas décadas, la Argentina fue mala palabra”, remarca. Afuera, dice, se repitió una misma lectura cada vez que buscó financiamiento o presentó proyectos: un país imprevisible, con reglas que cambiaban sin aviso y un historial de defaults que alejaba cualquier intento de inversión. En el sector local, la dinámica no fue muy diferente. Sin crédito hipotecario, con costos que trepaban en dólares y con un público que se frenaba ante cada elección, “el real estate quedó atrapado en un ciclo que no ofrecía ni previsibilidad ni escala”, señaló.

Sin embargo, según el desarrollador, algo empezó a cambiar tras las elecciones de este año. La baja de tasas, un dólar más estable, un clima político sin saltos bruscos y la mejora de expectativas dieron lugar a un horizonte más largo. “Hoy se respira distinto”, resume. Y proyecta que 2026 puede ser un año mejor para el ladrillo si se sostienen las condiciones macro y llega -de una vez- el crédito hipotecario.

-El sector se viene moviendo mucho estos últimos meses. ¿Qué fue lo que más lo sorprendió del mercado este año y cómo ve 2026?

-Este año fue un año totalmente atípico. Veníamos con expectativas moderadas a principio de año y, cuando entró la etapa eleccionaria, el mercado se complejizó bastante por distintas cosas: primero, la inestabilidad de la gente y, después, por la suba de las tasas. También influyó el desfasaje entre el costo real de construir -que viene subiendo en dólares- y los valores que el mercado todavía convalida. Los costos suben, pero el mercado sigue trabajando en torno a los u$s 300 por metro cuadrado.

Creo que, a partir de las elecciones, fue algo generalizado. No me importa la bandería política que uno tenga, se tranquilizó por distintas circunstancias, entre ellas el apoyo estadounidense y la continuidad de este gobierno. Y eso hace que el mercado inmobiliario, aunque ya estemos a fines de 2025, tenga una expectativa distinta para 2026.

Las plazas bajaron abruptamente, la gente está más tranquila, con un horizonte más largo. Por lo tanto, estamos confiados en que 2026 va a ser un buen año para nuestro sector.

-Hace un año dijo que la rentabilidad había caído. ¿Hoy está mejor, peor o igual?

-No, la rentabilidad sigue cayendo. El sector está golpeado por la política económica, con un dólar que está casi anclado en las dos bandas que tenemos, con una inflación que ahora bajó, pero que, durante el tiempo en que existieron las bandas, fue alta. Y sigue siendo alta porque el dólar no se mueve por afuera de esas bandas.

Por lo tanto, la rentabilidad es una problemática que no solamente la tiene nuestro sector, sino muchos sectores del país. Económicamente, vamos a tener que ser eficientes y esperar que mejore, y que la gente se adapte a un nuevo precio de las viviendas.

Pero, como siempre digo, lo importante es que al país le vaya bien. Si al país le va bien, en algún momento los sectores se van a acomodar. Entonces, la baja de la inflación, la nueva emisión, la baja de las tasas… al país le va mejor, aunque a nosotros nos vaya un poco peor y la situación no sea la ideal. Pero, en el tiempo, debería acomodarse.

-¿Sigue siendo negocio lanzar proyectos?

-El costo de obra se comió casi la totalidad de los beneficios, dependiendo del segmento. En el segmento muy alto, la rentabilidad sigue siendo aceptable. En los segmentos medios, la rentabilidad es muy pequeña. Y depende de cómo evoluciona el mercado.

Todo el mundo dice que hoy sale más barato comprar hecho que comprar nuevo. Pero eso lo único que va a hacer es que se agote el stock y que suba el precio. Entonces, cuando se agote el stock del usado, la gente va a tener que invertir nuevamente en lo nuevo. Aparte, lo nuevo casi siempre trae un concepto adaptado a la época que te toca vivir.

-¿Dónde está hoy el principal cuello de botella?

-Los tiempos administrativos y el financiamiento, pero eso es histórico. Hace 70 años o un siglo que la Argentina no tiene crédito hipotecario.

El ahorro interno se vuelve crédito hipotecario porque, a su vez, no es solo un crédito hacia un cliente o un desarrollista: es hacia la mayor maquinaria de movimiento que tiene un país, que es la construcción. En la construcción trabajan todos los gremios posibles que uno se pueda imaginar.

Entonces, es la piedra angular del desarrollo. Y después está el tema de los costos. El costo, al no convalidarse como sucedió en el sector automotriz, genera un problema enorme. En autos una camioneta valía u$s 40.000 o u$s 50.000 y hoy vale u$s 70.000 u u$s 80.000 y la gente igual lo paga. En el sector inmobiliario esa convalidación no se dio.

Hubo inflación en dólares. El aumento del costo de la construcción, con un dólar anclado, fue monumental.

-¿El regreso del crédito hipotecario ayudó o la mayoría sigue comprando con ahorros propios?

-La mayor parte compra con ahorros propios. El crédito es muy restringido. Primero, si la tasa de interés es alta, la cuota no le da a la mayoría de la gente. Entonces, aunque exista, la gente no puede acceder.

Esto va a ser real cuando cualquier persona diga “voy al banco y saco un crédito”, y los bancos compitan entre ellos para dárselo. En el mundo desarrollado uno elige el banco; en la Argentina, cuando aparece un crédito hipotecario, uno le ruega al banco. Hay una diferencia abismal.

Todos los países latinoamericanos que tuvieron políticas económicas estables -Chile, Perú, Brasil, Colombia- fomentaron el crédito. Acá no sucedió en las últimas décadas. Por eso digo que hoy el crédito es más política que realidad.

-Muchos desarrolladores e inmobiliarias dicen que la demanda se despertó un poco, pero no despega...

-Coincido. Creo que el año que viene va a ser distinto. Existe otro horizonte. La política económica está más estabilizada, las tasas bajaron. Como siempre, la economía es expectativa.

-¿Y qué falta?

-Primero, que la macro sea constante y que la gente no piense que, porque cambia un gobierno, se viene el apocalipsis. Eso pasó con las elecciones. Y en la Argentina tenemos elecciones cada dos años, entonces cada uno o dos años volvemos a pensar que puede venir el apocalipsis.

Y después falta crédito hipotecario, que la baja de la inflación mejore el poder adquisitivo y que la gente pueda pensar a largo plazo.

Yo estoy empezando a sentir algo que durante mucho tiempo no pasaba: la juventud pensando en volver a la Argentina. No digo que ya no haya gente que se quiera ir, pero empiezo a ver jóvenes evaluando la idea de regresar, de volver a las raíces, de volver a la familia y tratar de comprarse su casa. Eso es expectativa.

Cuando la expectativa es mala, ni pensás en comprarte una casa. Pensás en irte del país. Si la expectativa mejora, la gente invierte, compra, gasta.

-¿Qué trabas siguen vigentes y frenan al sector?

-Son dos: crédito hipotecario y financiamiento para los desarrolladores. Porque no sirve de nada que exista crédito hipotecario si no existe crédito intermedio para construir. La Argentina perdió el ahorro interno. Estamos discutiendo cómo tener reservas. Hay muy pocos países en el mundo con una situación monetaria como la nuestra.

-¿Qué es lo primero que se escucha afuera cuando se habla de invertir en la Argentina?

-Durante las últimas décadas la Argentina fue mala palabra. En otros momentos -en mi generación fue durante el gobierno de Menem- el país llegó a ser atractivo, con la llegada de multinacionales, mejoras en infraestructura y un clima más abierto a la inversión. Después de eso volvimos a ser mala palabra. Somos defaulteadores seriales. No sé qué otro país dejó de cumplir tantas veces como nosotros y eso hoy pesa. Todos esperamos inversiones de afuera, pero la inversión no llega. Salvo en sectores puntuales como gas, electricidad o combustibles, el interés todavía no aparece.

Pasa algo muy simple. Afuera todos esperan a ver qué va a pasar en las próximas elecciones. Ese “vamos a ver qué pasa” acá ya es parte de la dinámica, pero en el mundo no existe. Y a eso se suma algo más profundo. Tenemos trabas para entrar y sacar plata, para mover utilidades, para operar con normalidad. Se castigó tanto a la inversión extranjera que parece que quien trae dinero se va a llevar un pedazo del territorio. Es absurdo, pero la clase política instaló esas ideas: que se van a llevar el agua, los glaciares. Son planteos que afuera se leen y generan miedo.

Mientras tanto, el mundo está convulsionado, guerras, conflictos religiosos, tensiones culturales. La Argentina, en cambio, es un vergel. Estamos al final del continente, no pasa nada. Hay agua, territorio, poca población, sin conflictos raciales o religiosos, reservas enormes de gas y petróleo. Todo está ahí. Y, sin embargo, la inversión no llega porque nos boicoteamos solos. Es la viveza criolla llevada al extremo.

-¿Hoy es más rentable desarrollar afuera que en la Argentina?

-No. Cuando uno mira los porcentajes, la Argentina es más rentable. El problema es que afuera hay mercado y acá no existe el cliente. La necesidad sí existe, pero sin crédito esa necesidad no puede transformarse en compra.

Entonces, cuando comparás, afuera trabajás más cómodo porque los clientes existen y tienen financiamiento. En la Argentina, la rentabilidad potencial es mayor, pero a costa de una inseguridad económica enorme. El que invierte y logra ser exitoso gana más que en países donde las cosas funcionan. Pero claro, el riesgo es otro.

-En otra entrevista dijo que afuera veían a Milei como una “sensación”. ¿Esa percepción sigue igual?

-Se acrecentó. Milei, independientemente de la bandería política, es un personaje extraño para lo que estamos acostumbrados. Enarbola la bandera de la libertad. Y los países que probaron años de gobiernos ligados a la izquierda -como Bolivia- lo miran como un héroe.

Esto se ve tanto en América como en Europa. Durante muchos años uno decía “Argentina” y afuera respondían “Maradona” o “Messi”. Ahora pasa también con Milei. Es sencillamente llamativo.

-¿Qué cambios debería encarar el Gobierno para que el sector pueda despegar?

-Lo que habla todo el mundo: una gran reforma impositiva y una reforma laboral. La Argentina es el campeón de los impuestos. Si el país está estable, no se emite para no generar inflación, el gasto público se controla, no hay déficit, llegan inversiones y se modifica la cuestión impositiva y laboral… vamos a vivir en un país totalmente distinto.

-¿Hay algún riesgo que le preocupe de cara a 2026?

-No. El riesgo siempre es el político. Cuando la política pierde el foco y prioriza la pelea interna o el cargo antes que el rumbo del país, ahí es cuando se generan los desastres.

-¿Cómo describiría este año?

-Un momento complicado para el sector, con la expectativa de que cambie el año que viene.

-¿Qué ve para los compradores? ¿Es un buen momento?

-Creo que existe una muy buena oportunidad. Si la Argentina se estabiliza y esto sigue, los valores inmobiliarios se van a disparar. El que compre hoy va a hacer una inversión única.

-¿En qué estado se encuentran los proyectos que tienen en Paraguay, Israel y Brasil?

-Nosotros nos movemos dentro de nuestro universo y tratamos de hacer oídos sordos a lo que pasa afuera, aunque te impacta. Para nosotros el hito es entregar viviendas.

Este año entregamos más de 500 viviendas, Salta, Tucumán, la primera entrega de MilAires en Buenos Aires y en el segundo semestre de 2026 estaremos haciendo la segunda entrega en Devoto. MilAires es el proyecto más importante para la clase media en décadas. Llevamos Puerto Madero a un barrio tradicional de Buenos Aires.

La Argentina sigue siendo nuestro mercado principal. En algún momento decidimos invertir afuera y llevar el know-how a otros países.

Compramos la exclusividad de Crystal Lagoons para San Pablo y Brasil. En un año nos asociamos con dos empresas brasileñas, una de ellas un banco. También compramos la exclusividad de Crystal Lagoons para Israel y nos asociamos con Israel Canada, que es la desarrolladora más grande del mercado y vale u$s 7000 millones en Bolsa.

El socio que uno hace afuera es el mismo que puede traer si el país se vuelve previsible.

-¿La salida a Bolsa sigue en carpeta?

-La empresa está preparada. Estamos auditados hace más de veinte años, calificados en riesgo hace más de veinte años. Lo que pasa es que el mercado argentino es muy chico, por lo tanto no lo vemos como la posibilidad más inmediata.

Pero cuando se abra una ventana, es probable que salgamos a la Bolsa acá o preparemos la empresa para salir afuera. Si queremos crecer y el país se estabiliza, la manera lógica de financiarse es abriendo el capital.

-¿Qué planes tienen para 2026?

-La idea es seguir invirtiendo. Vamos a poner todo nuestro esfuerzo en Capital Federal y Buenos Aires. Estamos mirando muchas cosas. Somos receptivos a todo lo que nos acercan. Creo que 2026 va a ser el año de Buenos Aires.