El precio de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires volvió a subir en 2025. El metro cuadrado promedio alcanza los u$s 2449, un 13% por encima del piso de 2023, según el último informe de Zonaprop. Los departamentos a estrenar cotizan en u$s 2897 por metro cuadrado, mientras que los proyectos en pozo trepan a u$s 3032 por m², y por primera vez superan al producto terminado.
La tendencia rompe con la lógica histórica del mercado, donde las unidades en construcción solían valer entre 15% y 20% menos que las ya habitables. “Hoy ocurre lo contrario. El costo de construcción está muy alto y los desarrolladores trasladan ese aumento al precio final”, explicó Rodrigo Lejtman, economista.
El costo de construcción se dispara
El relevamiento muestra que el costo de construcción en dólares se ubica 26% por encima del promedio de los últimos doce años y casi triplicó el nivel mínimo de octubre de 2020, en plena pandemia. Ese salto, explicó Lejtman, “eleva los precios del pozo porque las obras nuevas se presupuestan con los costos actuales, a diferencia de los proyectos ya terminados, que se iniciaron hace tres o cuatro años con valores de tierra y materiales mucho más bajos”.
El aumento también modificó el perfil del comprador. “El cliente que compra en pozo ya no es el inversor que buscaba ganarle a la obra. Es el usuario final que usa el sistema de cuotas como una forma de ahorro”, indicó Adrián Cyderboim, director de la inmobiliaria Crecer. En cambio, quienes disponen de dólares “encuentran mejores oportunidades en un departamento terminado, porque hoy se paga menos, no hay riesgo de obra y es posible negociar el valor de cierre”, agregó.
Actualmente, la brecha entre el precio publicado y el de cierre ronda el 7%, un margen menor al de los años de pandemia, cuando superaba el 10%. “El mercado está mejor tasado y cuando el valor es razonable la propiedad se vende”, señalaron.
Dónde suben los precios y cómo se comporta la demanda
Núñez, Villa Pueyrredón y Saavedra fueron los barrios con mayores incrementos interanuales, entre 10 % y 13 %, mientras que Monte Castro, Barracas, Nueva Pompeya, Paternal y San Telmo registraron bajas.“El caso de Núñez es particular: pasó a ubicarse entre las tres zonas más caras de la ciudad junto con Palermo y Belgrano”, detallaron desde Zonaprop.
En ese barrio, -según Cyderboim- el 67% de las propiedades publicadas corresponde a unidades a estrenar o en pozo.
En promedio, un monoambiente en la Ciudad se publica a u$s 107.000, mientras que un dos ambientes alcanza los u$s 129.000 y un tres ambientes ronda los u$s 138.000.
En cuanto al ranking general, Puerto Madero se mantiene al frente con un promedio de u$s 6100 por m², seguido por Palermo (u$s 3398), Núñez (u$s 3300) y Belgrano (u$s 3100). En el extremo opuesto se encuentra Villa Lugano continúa como el barrio más accesible, con precios que rondan los u$s 900 a u$s 1000 por m².
El volumen de escrituras también mostró una recuperación. Entre enero y septiembre de 2025 se concretaron 50.000 operaciones, el nivel más alto desde 2013 y 40% por encima del año anterior. De ese total, el 22% se realizó con crédito hipotecario, cerca del pico de 2018.
“Es el mejor dato de los últimos años, aunque todavía por debajo de 2017, cuando el 25 % de las compraventas se hacía con hipoteca”, indicó Lejtman. Además, señaló que los datos de septiembre -el mejor mes en dos décadas- corresponden a escrituras iniciadas en julio y agosto, por lo que anticipó una posible moderación en los próximos meses.
En cuanto a los alquileres, la plataforma registró una suba promedio del 2,5% mensual, frente a una inflación estimada en 2%. Esa diferencia marca una leve mejora. “La eliminación de la ley de alquileres permitió que muchas propiedades regresaran al mercado. En 2024 la oferta casi se duplicó”, precisaron desde Zonaprop.
Actualmente, el precio promedio de un dos ambientes ronda los $714.000 mensuales, mientras que un tres ambientes alcanza $961.000. Palermo, Núñez y Saavedra encabezan el ranking de precios, en tanto que Floresta y Parque Chacabuco figuran entre las zonas más accesibles.
Según el informe, el 32% de la demanda se concentra en unidades de tres ambientes, el 31 % en dos ambientes y el 9% en monoambientes. En los últimos meses, no cayó el interés por los departamentos más chicos, pero sí creció la oferta y búsqueda de propiedades más amplias, señal de un cambio en las preferencias del comprador.
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